Lejekontrakt: guide til udlejning

Mange lejer deres bolig ud for en periode. Måske skal du arbejde i udlandet i to år. Måske står der et tomt værelse, efter at børnene er flyttet. Uanset hvad er det rart at have styr på papirerne fra start. Denne guide forklarer, hvad en lejekontrakt skal indeholde, og hvad loven siger.

Hvornår skal man have en lejekontrakt?

Når du som privatperson lejer en bolig ud til beboelse. Det kan være din ejerlejlighed, dit hus eller et værelse i dit hjem.

Reglerne står i lejeloven, som du finder på retsinformation.dk. Kontrakten her passer ikke til almene boliger, erhvervslejemål eller ferieudlejning.

Typeformular A: den officielle kontrakt

Lejer du en bolig eller et værelse ud på en standardkontrakt, må den kun bruges, hvis den er autoriseret (lejelovens § 14, stk. 1). Den autoriserede kontrakt for beboelse hedder typeformular A, 10. udgave.

Bruger man en kontrakt, der ikke er autoriseret, bliver vilkår, der giver lejeren færre rettigheder end loven, ugyldige (§ 14, stk. 3). Kontrakten som helhed gælder stadig.

Har I aftalt noget, der afviger fra loven, skal det stå i kontraktens § 11. Det må ikke skrives ind i den fortrykte tekst. Lejeren skal også have vejledningen til typeformularen.

Husleje, depositum og forudbetalt leje

• Depositum må højst være 3 måneders leje (lejelovens § 59, stk. 1).
• Forudbetalt leje må højst være 3 måneders leje. Den må heller ikke være mere end lejen i perioden fra lejerens opsigelse, til lejeforholdet slutter (§ 59, stk. 3).
• Lejen kan højst kræves betalt 3 måneder ad gangen (§ 58, stk. 3).
• Varme kan ikke være inkluderet i lejen, undtagen bl.a. ved enkeltværelser (§ 65).

Stiger lejen senere, kan depositum og forudbetalt leje reguleres tilsvarende (§ 60).

Tidsbegrænset udlejning

Mange vil gerne leje ud i en bestemt periode, fx mens de er udstationeret. En tidsbegrænset lejeaftale slutter uden opsigelse.

Men tidsbegrænsningen skal være begrundet i dine forhold som udlejer. Ellers kan boligretten tilsidesætte den (lejelovens § 173). Skriv derfor tydeligt, hvorfor lejemålet er tidsbegrænset, fx at du selv flytter hjem igen.

Opsigelse

• Lejeren kan som udgangspunkt sige op med 3 måneders varsel. For et værelse i udlejers egen bolig er varslet 1 måned (§ 170, nr. 1, og § 175).
• Udlejer kan kun sige op i de tilfælde, der står i lejelovens §§ 170 og 171. Opsigelsen skal være skriftlig og oplyse lejeren om retten til at gøre indsigelse (§ 176).
• Udlejer du kun én ejerbolig, kan du sige op med mindst 1 års varsel for selv at bo i den (§ 170, nr. 3, og § 175).

Er boligen en ejerlejlighed, skal lejeren have fået at vide, at det er en ejerlejlighed, hvis du senere vil bruge den særlige opsigelsesadgang for ejerlejligheder (§ 172, nr. 4).

Ind- og fraflytning

Lejeren skal give besked om mangler senest 2 uger efter, at lejeforholdet begynder (§ 91). Udlejer du mere end én bolig, skal du holde indflytningssyn og lave en rapport (§ 90).

Ved fraflytning skal lejeren aflevere boligen i samme stand som ved indflytningen, bortset fra almindeligt slid. Har du ikke pligt til at holde syn, skal krav om istandsættelse gøres gældende senest 2 uger efter fraflytningen (§ 187, stk. 2).

Tag gerne billeder af boligen sammen med lejeren, når I går den igennem. Det gør det lettere for begge, hvis I senere er uenige.

Lejer du selv? Så er det fremleje

Bor du selv til leje og vil leje ud til en anden, hedder det fremleje. Lejeloven gælder også her, og typeformular A kan bruges.

• Du har ret til at fremleje op til halvdelen af lejlighedens beboelsesrum (§ 157, stk. 1).
• Er du midlertidigt væk, fx på studieophold, har du ret til at fremleje hele lejligheden i op til 2 år. Udlejer kan i visse tilfælde modsætte sig (§ 158).
• Fremlejeaftalen skal være skriftlig, og din udlejer skal have en kopi, før fremlejen begynder (§ 157, stk. 3).

Du kan lave en fremlejekontrakt på samme måde. Den koster 299 kr..

Hvis I bliver uenige

Uenighed om fx depositum, vedligeholdelse og forbrug kan indbringes for huslejenævnet. Komplicerede sager kan I tage med en advokat eller en lejer- eller udlejerforening.

Kom i gang

Du kan lave en lejekontrakt til 299 kr.. Du får typeformular A, 10. udgave, udfyldt med dine svar, og vi tjekker depositum og forudbetalt leje mod lovens grænser. Du har 14 dages fortrydelsesret. Se også alle vores dokumenter.